Le télétravail peut-il donner lieu à de nouvelles dynamiques résidentielles ? (Note)

Utilité de l’article : Analyser l’effet du télétravail dans la conjoncture du marché immobilier puis discuter de ces tendances sur l’aménagement du territoire en France métropolitaine.

Résumé :

• Le marché immobilier vit une année historique tant pour le nombre que pour la géographie des ventes. Fait rare voire inédit, l’inflation immobilière dans les dix villes les plus peuplées de France a été inférieure à la moyenne nationale. Les prix ont même baissé dans le centre de Paris.
• Cependant, le désir des citadins de s’installer en périphérie des villes-centres ou en campagne date d’avant la crise sanitaire. Le télétravail a probablement incité les plus désireux de partir à maximiser le confort de leur lieu de vie, quitte à s’éloigner davantage de leur lieu de travail.
• Pour autant, il est beaucoup trop tôt pour parler d’exode urbain. D’abord, parce que le télétravail ne concerne qu’une minorité de personnes, ne dure généralement que deux jours et ne suppose pas que les télétravailleurs vont tous partir. Les jeunes ont moins le choix que les plus âgés.
• Aussi, les acheteurs ne vont pas là où ils n’allaient pas hier. Quand ils achètent des résidences secondaires, ils lorgnent sur les stations balnéaires. Quand ils déménagent, ils restent proches des plus grandes métropoles. Les villes isolées souffrent toujours autant d’une faible demande.  
• Les territoires les plus accessibles en transports, dotés d’une bonne couverture internet et qui offrent un mode de vie urbain en leur sein sont les plus à même de capter et maintenir les résidents. Les collectivités locales, avec l’aide de l’État, doivent agir en ce sens.   

Depuis la crise sanitaire et la croissance exponentielle du télétravail qu’elle a provoqué, vous avez sans doute ouï dire que les résidents des plus grands pôles urbains et notamment les Parisiens s’en vont. Vivre au sein d’une commune à taille humaine, plus proche de la nature et dans un logement plus grand sont les raisons d’un supposé exode urbain. En prime, les gens quitteraient les grandes villes et leur périphérie au profit de celles moyennes, débouchant ainsi sur un rééquilibrage de l’aménagement territorial en faveur de la France rurale.

D’abord, s’il est trop tôt pour parler d’exode urbain, il n’est pas trop tard pour rappeler que les grandes villes n’ont jamais été les seuls territoires attractifs et ce, même avant la crise sanitaire. Ensuite, la réduction significative des inégalités territoriales est un scénario très optimiste. Le télétravail ne concerne ni tout le monde, ni tous les territoires. Un tel phénomène ne peut réellement débuter que si les collectivités locales, avec l’aide significative de l’Etat, se coordonnent afin de proposer certains biens et services fondamentaux à tous les individus.  

1. Des dynamiques résidentielles post-covid différentes de celles d’avant ?

1. Une période sans précédent sur le marché immobilier…mais pour combien de temps ?

D’après Meilleurs Agents[1], le nombre de transactions immobilières en 2021 devrait atteindre 1,2 millions de ventes, soit plus que le record historique de 2019. Entre le 1^er septembre 2020 et 2021, les prix ont augmenté plus rapidement en zone rurale[2] (+6,4%) que dans les dix villes les plus peuplées de France (+4,1%). Ce constat est pour le moins historique, d’autant plus que cette inversion du rythme d’inflation entre ces territoires est bien le résultat d’une forte demande pour les communes situées en dehors des grands centres urbains. 

Le marché des bureaux ressort lui-aussi affecté par la crise sanitaire. D’après BnP Paribas Real Estate[3], s’il a repris des couleurs dans l’Hexagone au premier semestre 2021 (+35% par rapport au S1 2020), la demande en surface est bien inférieure à son niveau de 2019. Une étude de Natixis[4] révèle que le télétravail peut conduire, sur le long-terme, à une hausse du taux de vacances des bureaux à Paris. Toutefois, la question est de savoir si cela est vrai partout. À Lyon ou Aix/Marseille, les loyers ont même déjà augmenté sous l’effet de la demande  

Il apparait en fait que c’est surtout la métropole parisienne où le marché immobilier est le plus négativement affecté par la crise sanitaire (Graph1) relativement aux autres grandes villes. À Paris, les prix de l’immobilier résidentiel ont décru de 1,5% entre septembre 2020 et septembre 2021. Toutefois, les prix ont cessé de baisser au troisième trimestre 2021. En outre, d’après BnP Paribas Real Estate[5], les marchés des bureaux à Paris (Quartier Central des Affaires et la Défense) ont déjà retrouvé des niveaux de ventes proches de leur moyenne décennale. Ainsi, si la période est historique, notamment pour Paris, rien ne dit qu’elle va le rester.   

Graph.1 : Variation des prix immobiliers en 2021 pour les dix villes les plus peuplées de France

2. Le télétravail, porte ouverte à de nouveaux arbitrages ?

La distance entre lieu de travail et logement ne se mesure pas tant en kilomètres qu’en temps de trajet. Le télétravail permet d’être instantanément « au bureau », d’à peu près n’importe où. En cela, il est une petite révolution car la localisation est sans doute le critère le plus décisif pour un ménage qui déménage. Cela explique probablement la forte demande pour les maisons, dont le prix a augmenté deux fois plus rapidement que celui des appartements d’après Meilleurs Agents, alors que les évolutions étaient quasi similaires par le passé. Sans doute que les plus désireux de partir ont choisi de maximiser un peu plus le confort de leur lieu de vie, quitte à moins minimiser le temps de trajet pour se rendre au travail.

Mais bien que le télétravail autorise un décloisonnement entre les lieux de vie et de travail, il ne permet pas réellement aux ménages de s’éloigner autant qu’ils le souhaitent du bureau. S’ils doivent s’y rendre moins qu’avant, ils doivent quand même y aller. C’est probablement pour cela que la grande couronne francilienne, située en périphérie de la métropole parisienne, a vu ses prix augmenter de 8,3% entre septembre 2020 et septembre 2021. D’autres villes très proches de Paris grâce aux lignes à grande vitesse comme Orléans, Chartres ou Reims ont vu les prix s’envoler sur la même année. Ces zones autorisent les ménages à accéder à leur lieu de travail tout en vivant dans un logement plus grand.  Ainsi, la localisation reste un facteur clé.

3. Une accélération de tendances pas si nouvelles

S’il est plausible d’assister à ce que Meilleurs Agents nomme une « nouvelle géographie immobilière », permise par le télétravail, il faut préciser que certaines tendances étaient déjà présentes avant la COVID. D’abord, rappelons que Paris perd des habitants depuis plusieurs années maintenant. Entre 2012 et 2017, la population a diminué en moyenne de -0,5% chaque année entre 2012 et 2017[6] tandis que les prix des appartements anciens ont augmenté de 2% en moyenne chaque année sur la même période[7]. Si l’on s’intéresse au solde migratoire (flux d’entrées – flux de sorties), il est même déficitaire depuis 1975 d’après l’Apur[8].

Ensuite, une enquête de l’Obsoco[9] réalisée entre 2017 et 2018 fait état de l’envie de départ de près d’un francilien sur deux, notamment du fait d’un prix de l’immobilier très élevé, d’effets de congestion de transports très importants ou encore d’une forte pollution. Seulement, 77% d’entre eux estiment que le travail est le principal frein à leur envie. Il faut bien comprendre que si le télétravail a permis à certains de franchir le pas du départ, leurs envies datent en fait de bien avant la crise sanitaire.

Enfin, l’attrait pour les territoires autres que les grands pôles urbains date de bien avant la covid. L’ANCT[10] rappelle dans son baromètre de l’immobilier des villes moyennes de juin 2021 que la demande pour ces communes s’accroît depuis au moins 2018. Le nombre moyen de ventes entre 2018 et 2019 de logements anciens a par exemple augmenté de plus de 10% dans les 222 villes du programme Action Cœur de Ville. Aussi, un sondage de l’IFOP commandé par l’ANCT et la Banque des territoires montre[11] que 87% des français jugent préférable d’habiter dans une ville de taille moyenne.

2. Sans action publique coordonnée, pas de début de rééquilibrage territorial

1) Des flux qui ne concernent ni toute la population…

Le télétravail ne concerne encore qu’une minorité de travailleurs en France. D’après la Dares[12], au mois de  juillet 2021, 23% des salariés ont été au moins un jour en télétravail et seulement 4% l’ont été à temps plein. La plupart des télétravailleurs sont des cadres en CDI, salariés d’entreprises de grande taille, qui travaillent dans les secteurs de l’information & communication et des activités financières.Si la proportion de cadres mais surtout d’entreprises dans les secteurs mentionnés ci-dessus est forte dans les plus grandes villes de France et notamment à Paris, cela ne veut pas dire que les populations quittent toutes ces dernières. A priori, à l’image du premier confinement où la capitale a perdu presque 10% de sa population[13], ce sont surtout les parisiens qui ont cherché à changer de cadre de vie.

D’un point de vue politique, l’État français encourage plutôt l’essor des métropoles (cf encadré 2). Dans ces conditions, il est peu probable d’assister à des flux massifs de gens qui quittent les grandes villes pour de plus petites. En outre, il est beaucoup trop tôt pour dire que ce phénomène va durer. Il est tout à fait envisageable d’assister d’ici quelques années au retour de certains partants, notamment les familles avec enfants. La capitale concentre une grande partie des universités et des emplois pour la jeunesse, qui est ainsi susceptible d’y retourner.

2) Ni tous les territoires

L’embellie sur le marché immobilier n’a pas non plus été homogène partout en France métropolitaine. D’après Meilleurs Agents, le secteur péri-urbain a connu une croissance des prix proche de 10%, soit une inflation plus de deux fois supérieure à la moyenne nationale (4,9%) et au top 50 des villes les plus peuplées (+4,5%). Cela traduit une forte demande pour les zones situées en périphérie des villes-centres, qui permettent donc de profiter d’un cadre de vie plus rural sans s’éloigner significativement du centre où se concentrent emplois et services.

 Le marché immobilier doit aussi son fort dynamisme aux zones de résidences secondaires. Les stations balnéaires sont d’ailleurs ressorties comme « grandes gagnantes » de la crise sanitaire, avec des prix qui ont augmenté presque trois fois plus vite qu’en 2020 (+4,6% contre 12,3% en 2021) et que la moyenne nationale en 2021. Une partie significative des acheteurs a diversifié leurs lieux de vie plutôt que les substituer. À l’inverse, les prix des logements au sein des communes isolées ont augmenté plus de trois fois moins vite que la moyenne nationale (+1,7%). Ainsi, les acheteurs ne s’installent pas là où ils n’allaient pas hier.

Notons que si le constat ci-dessus fait état d’une typologie géographique, les différences entre les territoires de même taille sont aussi significatives. Concernant les dix plus grandes villes de France, Paris et Marseille ont suivi des dynamiques totalement différentes (Graph1). Le marché des bureaux à Lyon s’est aussi montré très résilient d’après BnP Paribas. De fait, parler d’exode urbain parait réducteur dans la mesure où l’affaire est bien plus complexe. La question de la taille de la ville n’en est peut-être pas une, ou du moins il faut aller plus loin pour comprendre les nouvelles dynamiques résidentielles à venir.

3) L’accessibilité et l’offre de services, clés de l’attraction pour les ménages et entreprises

L’accessibilité est un critère rédhibitoire dans la recherche d’un endroit où résider et elle se décline en deux critères. D’abord, l’accessibilité par les transports. Le lieu dans lequel les gens décident de s’installer doit être facilement accessible par la route mais surtout par les rails. Ensuite, l’accessibilité numérique. Internet est une condition sine qua non du télétravail. À titre d’exemple, sur les cinq villes moyennes qui ont le plus profité de la crise d’après Meilleurs Agents (Brest, Quimper, Orléans, Angers et Reims), toutes sont reliées en TGV à une ville centre et notamment à Paris, et elles ont toutes au moins quatre logements sur cinq raccordables à la fibre d’après les données au T3 2021 de l’ARCEP.

Tableau 1 : Accès physique et numérique des cinq villes moyennes avec la plus forte inflation en 2021

Une fois les accès physique et numérique assurés, la population doit aussi pouvoir bénéficier d’une offre de services publics et privés locaux qui lui permet d’organiser sa vie courante. Une étude de la Chaire d’économie urbaine de l’Essec[14] révèle que les salariés recherchent avant tout un accès rapide et facile aux écoles, aux soins ainsi qu’aux commerces de proximité comme une boulangerie, un restaurant ou un café sont des éléments déterminants. D’ailleurs, c’est précisément le problème qui se pose dans les communes isolées, qui outre le fait d’être enclavées, subissent une dévitalisation commerciale.  

Ainsi, un territoire attire des ménages si et seulement si il est en mesure de leur offrir un mode de vie urbain. Toutefois, dans certaines communes, ces efforts peuvent se heurter à certaines spécificités territoriales comme de moindres aménités (pollution, proximité d’une centrale nucléaire ou décheterie…) ou même le poids de l’histoire.De plus, il est nécessaire que les collectivités locales se coordonnent pour offrir une quantité suffisante de biens et services publics locaux, ce qui est extrêmement complexe. Les communes doivent s’appuyer plus que jamais sur la maille intercommunale.Enfin, pour satisfaire un objectif d’égalité, l’Étatet les opérateurs privés doivent s’entendre pour accélérer la couverture numérique sur 100% du territoire national et mieux relier certains pôles entre eux. À titre d’exemple, faire un Bordeaux-Lyon en TGV demande de passer par Paris. Bref, au regard du nombre et de la teneur des défis, il est difficile de voir les plus grandes villes se vider au profit des moyennes.  

Conclusion

Les dynamiques résidentielles post-covid ne sont pas si différentes de celles d’avant. L’attrait pour les villes moyennes date d’avant la crise sanitaire et le télétravail a en fait accéléré cette tendance. Cet attrait n’est pas forcément synonyme d’exode urbain. D’abord, le télétravail ne concerne qu’une minorité de travailleurs. Les jeunes qui veulent étudier, travailler, réseauter, faire garder leurs enfants…sont bien plus contraints que les plus âgés à quitter les grandes villes. Enfin, la baisse de la demande a surtout frappé Paris, contrairement à Marseille ou Nantes.

Les inégalités territoriales risquent de persister. Les acheteurs ont acheté là où ils allaient déjà hier. Les villes isolées souffrent toujours d’une faible demande. Les collectivités capables d’offrir un mode de vie urbain seront les plus-à-mêmes d’accueillir les citadins. Finalement, comme le rappelle certains chercheurs, l’attractivité n’est pas une question de taille et il faut dépasser la dichotomie entre l’urbain et le rural. Les territoires sont comme les individus, s’ils ont bien une chose en commun, c’est d’être différents, même quand ils sont comparables.

Bibliographie

Simon, Arnaud, et Fabrice Larceneux. « Introduction », Revue d’Économie Régionale & Urbaine, vol. , no. 1, 2017, pp. 67-76.

Olivier Bouba-Olga, Michel Grossetti. La mythologie CAME (Compétitivité, Attractivité, Métropolisation, Excellence) : comment s’en désintoxiquer ?. 2018. 

Jérôme Hubert, Rasha Daoud. Regard sur la recherche en économie du logement via le prisme du Journal of Housing Economics. Revue d’économie régionale et urbaine, Armand Colin, 2017

KIEL K-A et ZABEL J-E (2008) Location, location, location: The 3L Approach to house price determination. Journal of Housing Economics 17(2) : 175-190.

Tiebout, Charles M. “A Pure Theory of Local Expenditures.” Journal of Political Economy, vol. 64, no. 5, University of Chicago Press, 1956, pp. 416–24.

Chaire d’Economie Urbaine de l’Essec et Direction des études de La Banque Postale. Les relations des entreprises avec leur territoire. 2018 .